Las ruinas del Estado de derecho

Dedicado a la memoria de Alicia Margarita

A un mes de la tragedia provocada por los dos devastadores terremotos que sacudieron al país, la incertidumbre es la única constante. Sin pretender adentrarme en balances oficiales sobre el saldo real en las zonas más afectadas —una cifra que tardará meses en conocerse con certeza, si es que alguna vez la sabremos—, la emergencia ha puesto de relieve una tragedia de igual magnitud, la pérdida de nuestras instituciones. No tenemos protección civil; no tenemos maquinaria para auxiliar a las víctimas o rescatar los cuerpos; no tenemos capacidad para asistir a los heridos ni para proveer refugio a los miles de damnificados. Sobre esto último quiero detenerme con ocasión a las declaraciones oficiales sobre el tema vivienda.

En medio de este escenario, se discute el Proyecto de Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda con fecha de 2026. Frente a esta propuesta, junto a mis colegas Ana Carrasquero e Isabel Pereira, hemos desarrollado una exhaustiva labor de análisis desde el Observatorio de Propiedad de Cedice Libertad, contando además con el respaldo institucional de su gerencia general, liderada por Rocío Guijarro. Como equipo, advertimos que el país no necesita parches ni leyes de emergencia aisladas. El colapso del mercado de alquileres no es un hecho fortuito, sino la consecuencia directa de una política sistemática de asfixia a la propiedad privada y de destrucción del crédito.

Es cierto que el texto de 2026 asoma una aparente rectificación e intenta representar un avance frente al destructivo régimen de 2011: aparenta reconocer la autonomía de la voluntad, permite pactar el canon inicial, admite garantías y elimina el ahogante trámite administrativo previo para los nuevos contratos. Sin embargo, detrás de estos anuncios se esconden contradicciones de fondo.

La evaluación técnica que hemos realizado en el Observatorio evidencia defectos insuperables en la propuesta:

1. Un mercado dual y paralizado: Su principal defecto es estructural. Crea dos mercados jurídicos indefinidos: los contratos vigentes quedan condenados a las nefastas leyes de 2011 y al Decreto contra el Desalojo, mientras que solo las nuevas contrataciones entrarían en el régimen especial. Mantener congelado el stock contractual preexistente prolonga la inseguridad jurídica y condena a miles de propietarios e inquilinos a la informalidad.
2. Libertad contractual ficticia: La propuesta incurre en el error dogmático de declarar en su artículo 5 que todas sus disposiciones son de orden público. Al blindar restricciones bajo esta figura, se anula en la práctica la libertad que dice reconocer: el canon queda congelado durante la vigencia del contrato, el pago en moneda extranjera puede ser sustituido unilateralmente por bolívares y las garantías se reducen a un par de modalidades rígidas.
3. Ausencia de un procedimiento real de restitución: La propuesta no garantiza un camino expedito para recuperar el inmueble. Reconoce causales, pero no establece lapsos, audiencias ni mecanismos claros de ejecución, remitiendo a procesos ordinarios que no aseguran celeridad.
4. Criterios arbitrarios: La regla que pretende imputar reparaciones basándose en un arbitrario 30 % del valor del alquiler carece de fundamento jurídico. Atendiendo al Código Civil, la responsabilidad debe depender de la naturaleza del daño y la habitabilidad, no de un cálculo inventado.

Desde nuestra visión en el Observatorio de Propiedad de Cedice Libertad, sostenemos que cualquier solución real debe fundamentarse en tres premisas no negociables:

• Sustitución total, no coexistencia: Es inaceptable la dualidad jurídica. La reforma debe derogar de inmediato el régimen de 2011 y el Decreto contra el Desalojo para unificar el mercado bajo reglas de juego claras.
• Separación de la política social y el contrato privado: El Estado no puede seguir trasladando la carga de proveer vivienda a los hombros de los propietarios particulares. El auxilio a familias vulnerables o damnificadas por desastres naturales debe canalizarse exclusivamente a través de subsidios directos, programas presupuestarios y garantías estatales temporales; nunca mediante la imposición indefinida de cargas sobre la propiedad privada.
• Sin crédito no hay mercado: Ningún marco regulatorio, por muy perfecto que se redacte en el papel, es capaz de resolver por sí solo una parálisis inmobiliaria de carácter estructural.

Por otra parte, llama profundamente la atención el giro discursivo del poder. ¿Se han dado cuenta de que ha desaparecido del relato oficial la emblemática Misión Vivienda, esa palabra estandarte del régimen junto con la frase “vivir viviendo”? Ahora apelan a abreviaciones genéricas y frías como “OPP”. Es increíble la rapidez con la que actúan para armar su neolengua cuando el modelo fracasa y buscan desmarcarse de sus propios conceptos.

Para cerrar estas reflexiones, quiero ser categórica al señalar que la reactivación real de la oferta y la construcción de viviendas no depende únicamente de la seguridad jurídica contractual, sino de condiciones económicas que hoy son inexistentes en Venezuela.

El factor determinante y ausente es el crédito bancario, el cual ha sido completamente pulverizado por la política monetaria del encaje legal marginal. Al absorber la liquidez del sistema financiero, se impide que los bancos cumplan con su función básica de intermediación. Sin el desmontaje inmediato de esta restricción monetaria que ahoga el financiamiento para la construcción, mejora y adquisición de inmuebles, cualquier reforma aprobada por la Asamblea Nacional, así como nuestras observaciones técnicas, quedará reducida a un plano estrictamente formal e incapaz de dinamizar el sector en la práctica.

Venezuela no necesita discursos cambiantes ni leyes a medias. Necesita desmantelar los controles que destruyeron la confianza, restituir el crédito y devolver la seguridad jurídica a la propiedad privada.

La autora es Doctora en Derecho de la Universidad Central de Venezuela y Directora del Comité de Derecho de Propiedad de Cedice Libertad.

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