¿La próxima gran crisis inmobiliaria en EE.UU.?

The Wall Street Journal

Los préstamos para comprar bienes raíces comerciales están cayendo en mora a un ritmo acelerado, amenazando con causar miles de millones de dólares en pérdidas a bancos que ya han sido afectados por la crisis inmobiliaria.

La tasa de incumplimiento en unos US$700.000 millones en préstamos titularizados respaldados por edificios de oficinas, hoteles, tiendas y otras propiedades de inversión se ha más que duplicado desde septiembre a 1,8% este mes, según datos de Deutsche Bank AG. Mientras esa cifra es baja en comparación a las tasas de incumplimiento de las hipotecas de bienes raíces residenciales, es apenas menor que la tasa más alta alcanzada durante la última crisis a comienzos de esta década.

Algunos expertos afirman que ahora parece que el actual bajón de los bienes raíces comerciales estará a la altura o quizás supere el de comienzos de los años 90, cuando la deuda incobrable de propiedades comerciales jugó un importante rol para arrastrar a la economía hacia una recesión.

En ese entonces, cerca de 1.000 bancos e instituciones de ahorro estadounidenses quebraron. Los prestamistas debieron pasar a pérdida alrededor de US$48.500 millones en deuda de inmuebles comerciales entre 1990 y 1995, lo que representa 7,9% del total.

Desde fines de 2007, 47 bancos e instituciones de ahorro y préstamos se han declarado en bancarrota, de los cuales alrededor de una decena tenía una exposición inusualmente alta a hipotecas comerciales. Foresight Analytics, con sede en Oakland, California, estima que el sector bancario de EE.UU. podría soportar pérdidas de hasta US$250.000 millones por inmuebles comerciales en esta crisis. La firma de investigación proyecta que más de 700 bancos podrían quebrar debido a su exposición a los bienes raíces comerciales.

El sector tal vez no se verá tan afectado si la economía estadounidense sale de la recesión más rápidamente, y de esta forma repuntan los precios de los alquileres y las tasas de ocupación. Además, un mayor acceso al financiamiento —una meta clave del gobierno del presidente Barack Obama— podría provocar un aumento en los valores de las propiedades.

General Growth Properties Inc., uno de los mayores propietarios de centros comerciales de EE.UU., ha estado al borde de la bancarrota y recientemente no cumplió con los pagos de préstamos ligados dos centros comerciales en California y Texas, según Trepp, una firma que monitorea el mercado de deuda de propiedades comerciales. La torre John Hancock, en Boston, será vendida en una subasta de ejecución hipotecaria.

El problema cobró más importancia cuando Moody's Investors Service rebajó la calificación de Bank of America el miércoles, aludiendo a probables aumentos en incumplimientos en "tarjetas de crédito y préstamos inmobiliarios residenciales y comerciales". Bank of America no quiso hacer comentarios.

La deuda de bienes raíces comerciales es potencialmente más peligrosa para el sistema financiero que otros tipos de deuda como la relacionadas a tarjetas de crédito o préstamos estudiantiles debido a su magnitud.

La Mesa Redonda de Bienes Raíces, un grupo comercial, estima que los bienes raíces comerciales en Estados Unidos valen US$6.500 billones (millones de millones) y que están financiados por alrededor de US$3.100 billones en deuda.

En parte debido a que el mercado de deuda de bienes raíces comerciales es ahora casi tres veces más grande que a principios de los años 90, se anticipa que las pérdidas potenciales en dólares serían mayores.

Según un análisis de informes financieros bancarios realizado por The Wall Street Journal, el marcado cambio de dirección hacia los préstamos inmobiliarios puede apreciarse al comparar préstamos inmobiliarios comerciales —incluyendo hipotecas y préstamos para la construcción— con las llamadas relaciones de capital Tier 1 de los bancos, un indicador clave acerca de la capacidad de un banco para absorber pérdidas.

En 1993, menos de 2% de los bancos e instituciones de ahorro y préstamos de EE.UU. tenían una exposición a los bienes raíces comerciales que superara cinco veces su capital Tier 1. Para fines de 2008, esa cifra había aumentado a alrededor del 12%, o unas 800 instituciones financieras. Una relación más alta significa un colchón más delgado para cubrir préstamos incumplidos.

A diferencia de las hipotecas de bienes raíces residenciales—cuya mayoría fue extendida por tan sólo unas 10 grandes instituciones— cientos de bancos pequeños y regionales adquirieron grandes cantidades de bienes raíces comerciales.

Al 31 de diciembre, más de 2.900 bancos e instituciones de ahorro y préstamos tenían más del 300% de su capital de riesgo en préstamos de bienes raíces comerciales, incluyendo hipotecas y préstamos para la construcción.