Wall Street quiere convertirse en arrendador de casas hipotecadas

 

La idea es que los nuevos propietarios al principio alquilarían las casas, en vez de revenderlas, para ayudar así a la recuperación del mercado inmobiliario al reducir la cantidad de propiedades que mantienen atascado al sector. El hecho de que los grandes bancos estén interesados también sugiere que ellos anticipan cuantiosos beneficios futuros en el sector de la vivienda.

Las ventas en grandes cantidades, sin embargo, implican un costo potencialmente riesgoso para la agencia del gobierno. Aunque la estrategia actual de vender casas una a una tiene sus propios altos costos y a veces resulta ineficiente, la venta de propiedades a granel a inversionistas podría exigir a Fannie Mae vender con un gran descuento, generando mayores costos iniciales. No está claro, en última instancia, qué sería menos costoso para los contribuyentes, que son responsables de las grandes pérdidas de la compañía por concepto de financiación de hipotecas.

En términos puramente de dólares, la venta sería pequeña para los estándares de Wall Street. Sin embargo, podría ofrecer pistas sobre si los inversionistas están dispuestos a pagar precios suficientemente altos como para convencer a Fannie Mae —junto con su hermana Freddie Mac, las agencias y bancos federales— de llevar a cabo más acuerdos de ventas en grandes cantidades.

En la actualidad, los bancos que venden a través de los canales tradicionales de bienes raíces, están recibiendo más de 90 centavos por cada dólar de su precio de venta, según los especialistas. Ellos podrían ser reacios a deshacerse de propiedades en grandes cantidades si significa venderlas por mucho menos.

Las firmas que consideran realizar ofertas incluyen a la firma de corretaje Amherst Securities Group, y un fondo administrado por el pionero de los bonos hipotecarios Lewis Ranieri. A su vez, el administrador del fondo de cobertura Paulson & Co. y la firma de capital privado Colony Capital LLC, también consideran participar, según fuentes cercanas al proceso.

La venta consiste en 2.500 viviendas divididas en ocho grupos regionales, que van de 572 propiedades en Atlanta a 99 en Chicago. El valor total de mercado actual es de US$320 millones, según un documento de oferta preparado por Credit Suisse, que está asesorando a Fannie Mae.

"Estamos invirtiendo un montón de capital, una gran cantidad de tiempo, con la expectativa de que esto sea un comienzo muy pequeño para una movimiento muy grande", dijo Sean Dobson, presidente ejecutivo de Amherst. El verano pasado, la firma ganó 50 propiedades subastadas por Fannie en Dallas y confirmó que planea hacer ofertas en algunos de las nuevas subastas.

Portavoces de Fannie Mae y Credit Suisse declinaron hacer comentarios sobre la venta.

El acuerdo con Fannie Mae requeriría a los inversionistas alquilar las casas y mantenerlas fuera del mercado durante varios años.

Algunos posibles compradores apuestan a que el mercado de la vivienda mejorará más rápidamente si los grandes inversionistas entran en escena. "Algunos de estos mercados están muy cerca de ser estables, y esto acelerará sustancialmente esa estabilización", dice Ranieri, el pionero de los bonos hipotecarios que considera hacer ofertas con socios locales en algunas de las propiedades de Fannie.

A lo largo de la crisis de la vivienda, el dinero de Wall Street ha hecho incursiones en viviendas unifamiliares hipotecadas. Pero hasta ahora, el número y tamaño de los acuerdos ha sido pequeño porque los compradores han exigido grandes descuentos. Fannie Mae y Freddie Mac han resistido porque dicen que son capaces de recuperar más dinero vendiendo las propiedades de a una a la vez.

Pero en el último año, los alquileres han aumentado mientras que los precios de las casas —presionados por las ejecuciones hipotecarias— se mantuvieron en declive. Los inversionistas han comenzado a comprar casas para ofrecer como propiedades de alquiler. Y Fannie Mae tiene un enorme número de propiedades en proceso de ejecución hipotecaria que, tarde o temprano, necesita vender.

Hay una razón por la que los inversionistas están pensando en comprar un gran número de casas unifamiliares y alquilarlas: la promesa de un beneficio relativamente alto comparado con otras inversiones en estos momentos.

Los economistas de Goldman Sachs calculan que el rendimiento anual de una inversión en alquiler de una propiedad en todo el país es en promedio de 6,3%, pero que puede superar 8% en ciudades que fueron duramente golpeadas durante la crisis de la vivienda, incluyendo Las Vegas, Detroit y Tampa. Por el contrario, los bonos hipotecarios tienen un rendimiento promedio de poco más de 3%, y los bonos corporativos de alta calificación rinden alrededor de 3,5%, según el índice de grado de inversión estadounidense de Barclays Capital.