Las inversiones inmobiliarias se vuelven globales

Por Jeff D. Opdyke
The Wall Street Journal

Cada vez es más común que los inversionistas estadounidenses dirijan su capital a inversiones en bienes raíces fuera de su país, desde centros comerciales en Australia a edificios de oficinas en Noruega y viviendas en América Latina.

Las firmas de servicios financieros en Estados Unidos han lanzado muchos fondos que invierten en bienes raíces extranjeros. Charles Schwab Corp. acaba de estrenar un fondo global de bienes raíces que apuesta, en parte, al crecimiento de los alquileres de oficinas en Londres. WisdomTree Investments Inc. introdujo un nuevo fondo que cotiza en bolsa (ETF) que sigue de cerca la evolución de los bienes raíces en Australia, Hong Kong y Japón.

También se han lanzado nuevos fondos de capital cerrado (es decir, cuyo capital no puede ser ampliado por nuevas suscripciones), dirigidos a inversionistas más conservadores, incluyendo Alpine Global Premier Properties Fund, perteneciente a Alpine Funds, que comenzó a cotizar en abril de este año luego de recaudar US$2.000 millones.

Los inversionistas estadounidenses han puesto unos US$6.000 millones en fondos de inversión en bienes raíces fuera de Estados Unidos este año, sustancialmente más de lo que se invirtió en fondos de propiedades dentro de EE.UU., según Morningstar Inc.

Brasil y México

Uno de los beneficiados de este auge de la inversión en los bienes raíces internacionales ha sido América Latina.

Brasil, por ejemplo, puede convertirse en “uno de los grandes lugares donde invertir durante la próxima década”, afirma Sam Lieber, presidente de Alpine Funds. La caída de las tasas de interés y las buenas perspectivas de crecimiento económico en Brasil contribuyen a atraer el interés de los inversionistas extranjeros, señala Eduardo Câmara, vicepresidente y director de relaciones con los inversionistas de JHSF Participações SA, una firma brasileña de desarrollo inmobiliario.

En México, a su vez, los extranjeros han invertido en bienes raíces comerciales y residenciales. “Aún no estamos cerca de los niveles de países desarrollados, pero (la inversión) sigue creciendo”, dice Alan Castellanos, director general de Finanzas y Planeación de Desarrolladora Homex S.A. de C.V., una firma mexicana de desarrollo inmobiliario. La llegada de la inversión extranjera también beneficia a las empresas inmobiliarias locales, porque éstas pueden acceder ahora a más alternativas de financiamiento, afirma Castellanos.

Lieber afirma que “por lo general, el mercado en América Latina es muy bueno, pero tenemos que ser más selectivos”. Además de Brasil, su fondo ha examinado oportunidades en Chile, Panamá y Colombia. “Esos son objetivos potenciales, aunque en este momento no vemos que ninguno (de esos países) tenga la dinámica apropiada, es decir, una situación positiva de crecimiento o una adecuada liquidez”, es decir, que las propiedades se pueden vender con rapidez.

La importancia de los REIT

El principal motor detrás de la inversión en bienes raíces en el mundo es el surgimiento de los fondos fiduciarios de inversión en bienes raíces (conocidos como REIT, por sus siglas en inglés). En años recientes, la estructura de los REIT, que son muy comunes en EE.UU., ha ganado más adeptos y ahora se puede encontrar en más de 20 países. A principios de año, sin ir más lejos, los REIT fueron introducidos en Gran Bretaña.

Sin embargo, los REIT pueden variar mucho entre país y país. En Japón, por ejemplo, los REIT son vehículos pasivos de inversión. Pero en lugares como Singapur, la estructura de los REIT es más parecida a lo que impera en EE.UU., dicen los gestores de fondos. “Hay un universo de empresas en las cuales se puede invertir, y un buen crecimiento en muchas empresas nuevas”, insiste Steve Buller, gestor de portafolio de Fidelity International Real Estate Fund.

La mayoría de los fondos de bienes raíces fuera de Estados Unidos tiene una buena parte de sus activos en mercados grandes y desarrollados en Europa del Este, Asia, EE.UU. y Canadá, donde el rango de compañías disponibles es elevado.

Por ejemplo, Franklin Global Real Estate Fund tiene un 75% de sus activos en EE.UU., Australia y Japón.

(Claudio Brandt y Rafael Carballo contribuyeron a este artículo.)