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La dulce inversión inmobiliaria
18/3/2008
Alexander T. Tabarrok

Fairfax, Virginia—El miedo está reinando en los mercados financieros. Miles de millones de dólares se han perdido en inversiones relacionadas con hipotecas. La Reserva Federal trabajó alocadamente durante el fin de semana para diseñar la adquisición de Bear Stearns y evitar una quiebra sistémica. Pero el miedo grande persiste. ¿Cuán bajo caerán los precios de las viviendas?

Sí los precios siguen bajando, los incumplimientos hipotecarios se extenderán más allá del sector “subprime”*. Así, billones de dólares en pérdidas para los inversores no son imposibles. Pero eso no significa que sean inevitables.

En 1997, los precios de las viviendas ajustados por inflación estaban cercanos a su nivel promedio a lo largo del medio siglo previo. Tan solo cuatro años después, el precio promedio de la vivienda a nivel nacional superó todo lo visto con anterioridad en los Estados Unidos. Los precios siguieron subiendo durante otros cinco años, alcanzando su apogeo en 2006 con prácticamente el doble del precio promedio de 1997. Si los precios se están retrotrayendo a los niveles vistos en 1997, entonces estamos frente a una catástrofe.

Pero existen buenas razones para creer que gran parte del incremento en los precios fue una respuesta racional a los cambios en factores fundamentales como las tasas de interés y la oferta. Los principios determinantes de la economía más profundos siguen sugiriendo precios de la vivienda firmes para el futuro.

Es cierto, la especulación corrió rampante hacia finales del auge de la vivienda. (El debut del programa televisivo “Flip That House” en el Discovery Home Channel, seguido de inmediato por “Flip This House” en el canal A&E, fueron un claro signo de que el final del auge estaba próximo). Los precios caerán aún más, especialmente en los emprendimientos especulativos edificados en las afueras de las principales ciudades. Por lo tanto sí, no acertamos con los principios determinantes de la economía.

Además, especialmente en las áreas costeras donde las reglamentaciones de zonificación han restringido la oferta de terrenos en los que los desarrolladores pueden construir, los precios de las casas se vieron incrementados por el aumento de la población, las tasas de interés bajas y el fuerte crecimiento económico.

Más y más gente desea vivir en las costas, pero los terrenos son difíciles de conseguir en lugares como Manhattan y San Francisco. Las ciudades y regiones edificadas sobre “ideas”—como Boston, Los Angeles, Nueva York y el Área de la Bahía de San Francisco—han crecido, al tiempo que las áreas edificadas sobre “manufacturas”, como Detroit y el Rust Belt**, han declinado. Y por supuesto, el gobierno no está en absoluto volviéndose más pequeño, así que Washington y sus alrededores, otro lugar atractivo y de precios de la vivienda en aumento durante el auge, seguirá creciendo.

Incluso en lugares donde la tierra parece abundante, la zonificación y otras reglamentaciones del uso de la tierra la han vuelto escasa. A fin de satisfacer la demanda, deberíamos alentar el desarrollo de alta-densidad, pero los propietarios de casas lucharon por restringir la oferta de viviendas cuando los precios de las casas estaban subiendo. Ahora que los precios de las casas están cayendo, los incentivos de los propietarios para restringir la oferta son aún más fuertes.

Varios estudios estiman que los precios promedios de las casas en 2004 estaban próximos a los niveles de las variables económicas fundamentales, razón por la cual podríamos ver a los precios estabilizarse cerca de ese nivel.

De acuerdo, una catástrofe no es imposible—sucedió en Japón. Los precios de las casas aumentaron en Japón a finales de los años 80, y para 1999 habían colapsado. Pero el parecido no es tan fuerte como puede creerse. El aumento sustancial de los precios de las casas japonesas fue más rápido y alcanzó niveles más altos que el de los Estados Unidos. Además, la población japonesa en esa época no estaba creciendo, y hoy día está reduciéndose. (Ninguno de los principales candidatos presidenciales está a favor de reducciones drásticas en la inmigración, así que el crecimiento de la población en los Estados Unidos continuará). Como resultado de éste y otros problemas, la economía japonesa estuvo moribunda entre 1992 y 2002, lo cual mantuvo bajos a los precios de las viviendas.

Existen dos problemas muy reales para el mercado de la vivienda: condiciones crediticias más estrictas y un crecimiento más lento. Aquí los Estados Unidos enfrentan el problema de la profecía auto-cumplida.

Si los mercados financieros pueden predecir dónde y cuándo los precios de las casas se van a estabilizar, entonces las condiciones crediticias pueden rápidamente regresar a su condición normal, la economía puede expandirse y los precios de las casas de hecho se estabilizarán.

Pero si los mercados financieros permanecen inciertos acerca de cuándo terminará la caída de los precios de las casas, entonces el temor restringirá aún más al crédito, lo cual estrangularía al mercado de la vivienda y generaría incluso más temor.

No tenemos nada que temer, solo al propio temor, pero el temor en sí mismo puede ser bastante tenebroso. La mejor forma de superar el temor es mirar el largo plazo. El típico comprador de una vivienda conserva su hogar durante unos 10 años o más, así que hay tiempo para que aquellos que compraron en 2005 y 2006 se sobrepongan a la actual declinación de los precios. Aquellos que compraron a los precios más altos es improbable que obtengan alguna ganancia inesperada por la apreciación de la casa, pero no necesariamente sufrirán el remordimiento de los compradores. Ser propietario de una casa tiene sus ventajas: la deducción impositiva sobre el interés de la hipoteca es sustancial y una vaca demasiado sagrada como para que alguna vez sea derogada, y hay una cierta seguridad y satisfacción en poseer su propio hogar.

El colapso de los precios de las viviendas es doloroso, y para algunos propietarios, lo será. Pero las casas siguen estando allí, tan buenas como siempre. La mayor parte de las ganancias en alza eran ganancias de papel, y la mayoría de las pérdidas a la baja son pérdidas de papel.

La fuerza de una economía proviene, fundamentalmente, de lo que puede producir. ¿Pueden los Estados Unidos todavía producir casas? Si. ¿Pueden los Estados Unidos aún producir áreas urbanas y suburbanas deseables en las que la gente esté dispuesta a pagar para vivir? Si.

Esa es la verdadero punto principal. Los Estados Unidos poseen una de las tierras más valiosas del mundo. Los mercados no olvidarán eso.


Nota del traductor:

*- Una hipoteca “subprime” es aquella hipoteca considerada de “riesgo” respecto de aquel a quien se concede. El prestatario reúne unas condiciones fuera de lo que una entidad bancaria “normal” aceptaría (porque no tiene un trabajo estable, porque sus ingresos no son recurrentes o no se pueden demostrar mediante recibos, etc.) y por ende con éstas características éstos prestatarios no tienen acceso a avales bancarios (tienen una calificación inferior a 620 puntos, cuando lo normal es tener una calificación por encima de 800). Estas hipotecas se conceden por lo general aplicando una tasa de interés superior a la del mercado.

**- El Rust Belt es la región de Estados Unidos que engloba a estados del Medio Oeste y Mid-Atlantic. La región se extiende desde la costa atlántica hasta el este de Wisconsin. Limita al sur con las zonas mineras de los montes Apalaches y al norte con los Grandes Lagos. También incluye algunos centros industrializados del sur de Ontario, Canadá. La principal actividad económica de la zona está relacionada con la industria pesada y con las manufacturas.

Traducido por Gabriel Gasave


Alexander Tabarrok es Senior Fellow en The Independent Institute, Profesor Asociado de Economía en la George Mason University, director de los libros del Instituto, Entrepreneurial Economics, The Voluntary City (con D. Beito y P. Gordon), y Changing the Guard: Private Prisons and the Control of Crime.




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