El alto precio de planificar el uso de la tierra

La mayoría de la gente sabe que el Bay Area de San Francisco posee uno de los mercados de la vivienda más caros de la nación. Sin embargo, no todos se percatan que, hace tan poco como en 1970, la vivienda en el Bay Area era tan accesible como en muchas otras partes del país.

La información del censo de 1970 muestra que una familia de ingresos medios del Bay Area podía destinar un cuarto de su ingreso a la vivienda y pagar su hipoteca por un hogar de precio medio en apenas 13 años. Para 1980, una familia tenía que gastar el 40 por ciento de sus ingresos para pagar la hipoteca de su casa en 30 años; hoy día, la misma requiere el 50 por ciento.

¿Qué sucedió en los años 70 que tornó tan inaccesible a la vivienda en el Bay Area? En pocas palabras: la planificación del uso de la tierra. Durante los 70, la ciudades y condados del Bay Area impusieron una variedad de restricciones al uso de la tierra pensadas para hacer más habitable a la región.

Estas restricciones incluían límites al crecimiento urbano, adquisiciones de parques regionales y espacios abiertos y diversos límites a los permisos de edificación. Estas reglamentaciones crearon faltantes artificiales de tierra que llevaron a los precios de las viviendas a niveles extremos. En la actualidad, los residentes de Houston, Texas, pueden comprar una casa nueva de cuatro dormitorios y dos baños sobre un terreno de un cuarto de acre por menos de $160.000. Esa misma casa le costaría más de cinco veces en los condados de Marin o Contra Costa, siete veces más en el condado de Alameda, y entre ocho y nueve veces más en los condados de Santa Clara, San Mateo, o San Francisco.

En verdad, los faltantes de viviendas inducidos por la planificación le añadieron $30 mil millones al costo de los hogares que los compradores del Bay Area adquirieron en 2005. Esto empequeñece cualquier beneficio aparejado por las restricciones al uso de la tierra; después de todo, ¿cuán habitable es un lugar si usted no puede solventar el hecho de vivir allí?

Los beneficios de proteger el espacio abierto son particularmente cuestionables. El censo de 2000 halló que casi el 95 por ciento de los californianos vive en ciudades y pueblos que ocupan tan solo el 5 por ciento de su territorio. Muchos condados del Bay Area de San Francisco han protegido de manera permanente más acres como espacio abierto que los que han quedado disponibles para el desarrollo urbano. Cuando tales acciones hacen que sea imposible para las familias de clase media, mucho menos para las familias de bajos ingresos, acceder a sus propios hogares, las mismas representan una triste distorsión de las prioridades sociales.

Además, como en los años 80, los rápidamente crecientes precios de los hogares de California han atraído a especuladores que han creado enormes burbujas en los mercados habitacionales del estado. Los precios del Bay Area cayeron un 10 por ciento a comienzos de los 80, un 20 por ciento a principios de los 90, y es probable que caigan aún más si la burbuja se desinfla en los próximos años.

Los impactos de los elevados precios de las viviendas están también reverberando a través de toda la economía de la región. Primero, el crecimiento económico se ha desacelerado a medida que las empresas miran hacia otra parte para ubicar sus oficinas y fábricas. Los altos costos de las viviendas han incrementado también los precios de los alimentos y otros bienes de consumo; los comercios minoristas pagan en la actualidad $1 millón por acre o más por lugares para instalar sus tiendas. Lejos de reducir la necesidad de manejar para llegar al trabajo tal como era el deseo de los planificadores, los altos precios de los hogares obligan a más trabajadores a vivir más alejados de sus empleos, empujando a más vehículos a las carreteras. Irónicamente, una atención obsesiva en proteger las “tierras agrícolas” del Bay Area (en verdad, mayormente tierras de pastoreo marginales) obliga a la gente a mudarse tierra adentro y desarrolla de manera más rápida a las tierras de cultivo altamente productivas en el todavía no tan inaccesible Valle Central de California.

A los individuos más entusiasmados con todas estas reglas de planificación les gusta llamarse a sí mismos “progresistas”. Pero los efectos de la planificación sobre los precios de las viviendas resultan enteramente regresivos. Los faltantes de viviendas inducidos por la planificación imponen enormes obstáculos sobre las familias de ingresos bajos pero generan ganancias inesperadas para los propietarios ricos. ¿Refleja esta política de robarle a los pobres para darle a los ricos las verdaderas actitudes del Bay Area?

La propiedad de un hogar es más que un mero sueño, es una parte vital de la movilidad económica de los Estados Unidos. La mayor parte de las pequeñas empresas obtiene su financiación original de un préstamo garantizado por la vivienda propiedad del dueño del negocio. Los niños de familias de bajos ingresos que son propietarias de sus propios hogares se desempeñan mejor en los exámenes educativos que aquellos que viven en viviendas alquiladas. Las barreras a la propiedad de una vivienda reducen esta movilidad y ayudan a mantener pobres a los individuos de ingresos bajos.

De modo predecible, las soluciones de los planificadores al problema del acceso a la vivienda a menudo empeoran el problema. Los planificadores típicamente exigen que los constructores de casas vendan o alquilen el 15 por ciento de sus unidades a precios inferiores a los del mercado a familias de ingresos bajos. Los constructores simplemente trasladan ese costo a los compradores del 85 por ciento restante de las casas que venden. Los actuales propietarios, viendo que las nuevas casas de repente cuestan más, suben el precio de sus viviendas a la hora de vender. El resultado: Un beneficio para pocos y todos los demás pagan más.

La solución para la crisis de acceso a la vivienda del Bay Area no son unas pocas unidades de casas baratas, sino una amplia desregulación del uso de la tierra que vuelva a las viviendas más accesibles para todos.