El nuevo Plan General propuesto no hará que las viviendas sean más accesibles

La propuesta de un plan general revelada por una coalición de grupos de la comunidad de Monterey apunta a tornar más accesibles las viviendas. El consultor de la coalición, Terrell Watt, afirma que el plan incluye “las más enérgicas políticas para la vivienda económica del estado.” Pero en verdad, el plan elevará los precios de la típica vivienda nueva y de los de reventa en todos los niveles, a la vez que reducirá los precios de las viviendas nuevas tan sólo para un minúsculo número de familias de bajos ingresos, lo suficientemente afortunadas como para ganar la lotería.

La principal herramienta de abaratamiento del plan consiste en la denominada política de zonificación “inclusiva.” La misma le impondría controles de precios a entre el 25 y el 40 por ciento de todas las viviendas nuevas, a fin de hacerlas accesibles para las personas de ingresos bajos a moderados. Pero estos controles de precios reducen el incentivo que las ganancias representan para los constructores para que edifiquen nuevos hogares. De este modo, la oferta total de viviendas se incrementa menos de lo que lo haría de otra manera, lo que eleva los precios de la típica vivienda nueva y de los de reventa en todos los niveles. Cuanto menor es la oferta total de viviendas, más elevados son los precios típicos de las mismas; es así de simple.

En las ciudades del Área de la Bahía de San Francisco, las nuevas construcciones cayeron un 33 por ciento en promedio cuando fue adoptada una política inclusiva—una caída enorme, dado que en la mayoría de los casos los controles de precios fueron establecidos sobre entre el 10 y el 15 por ciento de las nuevas construcciones. Watsonville adoptó un requisito del 25 por ciento a comienzos de los años ””90, exigencia que como resultado produjo un desarrollo que no resultaba rentable durante 10 años.

En promedio, cada una de estas ciudades producen menos de 15 unidades económicas por año, debido a que el número de unidades económicas es un porcentaje de la nueva construcción de viviendas, la que es desalentada por la zonificación inclusiva. A esta tasa, la zonificación inclusiva podrá solamente satisfacer el 4 por ciento de la necesidad de viviendas económicas del Área de la Bahía de San Francisco.

La lógica de la oferta y la demanda, y la experiencia de otras ciudades, sugieren que también en Monterey, una política inclusiva de aún el 40 por ciento difícilmente hará mella en el déficit de la vivienda accesible de Monterey.

Para hacer que los precios bajen, la demanda por viviendas debe disminuir o bien la oferta debe incrementarse. A efectos de incrementar la oferta, Monterrey debería permitir cualquier tipo de vivienda que pueda cubrir el costo de sus propios servicios. Algunos de los nuevos hogares serían demasiado caros para las personas con ingresos bajos. Pero en razón de que las viviendas nuevas y las más antiguas son substitutas cercanas, una oferta mayor de nuevas viviendas hace bajar los precios tanto de las nuevas como de las más viejas. Con más hogares pululando, sus precios serán más bajos para las familias de todos los niveles de ingresos.

Por supuesto, mucha gente en Monterey no desea el gran incremento poblacional que tendría lugar en virtud de la construcción de viviendas adicionales para gente de todos los ingresos. Así, las políticas podrían hacer que la mayor parte de las viviendas nuevas se destinen a los compradores de ingresos bajos a moderados en virtud de la circunstancia de que los hogares con precios más bajos tienden a ser construidos a densidades más altas, o en áreas comerciales y en los pisos superiores de los edificios comerciales, o son edificadas como casas multifamiliares.

Las áreas comerciales podrían volverse a zonificar para permitir el desarrollo residencial. Los tamaños de los lotes así como también las restricciones de altura podrían modificarse para facilitar densidades mayores e hileras de casas y hogares multifamiliares. Las restricciones sobre la construcción y el alquiler de “departamentos para la abuelita” en los patios traseros y la regla de que solamente los miembros de la familia deben ocuparlos podría ser removida.

Varios grupos dentro de la coalición que generó el plan propuesto, tales como el Sierra Club y Land Watch, son conocidos por su oposición a los nuevos emprendimientos. La zonificación inclusiva, al desalentar la construcción de viviendas, apoya eficazmente objetivos tales como el de evitar que la población aumente, la limitación de la congestión, y la preservación de los espacios abiertos.

La disyuntiva es la de que si la vivienda tiene que ser más económica, su oferta debe incrementarse, incluso cuando la oferta incrementada compite con otros objetivos anti desarrollo. Los residentes del Condado de Monterey precisan sopesar los beneficios de limitar el crecimiento contra los beneficios de una vivienda accesible. Pero los grupos no deberían emplear la falsa retórica de la “vivienda económica” en nombre de una meta completamente distinta: la de limitar el nuevo desarrollo. Los compradores de ingresos bajo a moderados se merecen algo mejor.

Traducido por Gabriel Gasave