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Cómo abaratar al Condado de Monterey
18/8/2004
Benjamin Powell

La posibilidad de que las viviendas sean más accesibles en el Condado de Monterey resplandeció este mes cuando la Junta de Supervisores del Condado rechazó el acertadamente controvertido Plan General de Actualización. Como se dijera, el plan hubiese tornado menos accesibles las viviendas, desalentado el desarrollo, y perjudicado a los agricultores. A pesar del costo de $5 millones del plan, el condado se encuentra mejor tras haberse apartado de este desastroso proyecto - ofreciendo un camino despejado de propuestas similares en el futuro.

El plan tenía dos objetivos incompatibles: abaratar las viviendas y limitar el desarrollo. El plan procuraba restringir el crecimiento en numerosos sectores del condado, pero esto hubiese provocado que los compradores abonasen precios más elevados por la oferta habitacional disponible. Un reciente estudio de los precios de las viviendas en el ámbito nacional realizado por los economistas de Harvard Wharton Edward Glaeser y Joseph Gyourko concluyó que el 90 por ciento de la diferencia entre los precios de las casas y los costos físicos de la construcción se debía a las reglamentaciones sobre el uso de la tierra. Una mayor reglamentación sobre el uso del suelo tan solo empeoraría la crisis de precios del Condado de Monterey.

Las Ordenanzas sobre la Vivienda Económica, otra característica defectuosa del Plan General de Actualización, tampoco abaratan a las viviendas. Al exigirles a los constructores que reserven una porción de sus proyectos para viviendas más económicas, estas ordenanzas (también conocidas como de “zonificación inclusiva”) actúan como un impuesto sobre los constructores, imponiéndoles perdidas sobre partes de sus nuevos desarrollos. Esto incrementa el precio de mercado de las casas a la vez que disminuye el número de nuevas construcciones.

En el primer año tras haberse adoptado las ordenanzas sobre la vivienda económica en el Área de la Bahía de San Francisco, la construcción de nuevos hogares cayó en más del 30 por ciento y el precio de una casa nueva se incrementó en unos $44.000 en una ciudad típica. Debido a que estas ordenanzas ahuyentaron a los constructores, incluso menos unidades “económicas” fueron construidas: menos de 5 unidades por año han sido construidas en una típica ciudad del Área de la Bahía. Sintetizando, las ordenanzas sobre la vivienda económica ayudaron poco a la vez que encarecieron las viviendas para la gran mayoría de compradores de casas.

El Plan General de Actualización elevó las preocupaciones acerca de que nuevos desarrollos en áreas remotas agotarían las finanzas de los gobiernos locales. Esta inquietud está basada en la premisa falsa de que todos los nuevos desarrollos habitacionales deben estar provistos con “plenos servicios gubernamentales.” Sin embargo el mercado libre posee un largo y exitoso historial en suministrar servicios tales como el de construcción y mantenimiento de calles, el de provisión de agua y de cloacas, e incluso el de seguridad y el de protección contra incendios. Las asociaciones de propietarios de viviendas son a menudo creadas en los nuevos complejos habitacionales para administrar estas prestaciones.

El próximo plan general debería adoptar la política de permitir cualquier nuevo emprendimiento que pueda “auto financiarse.” Si los constructores desean suministrar los servicios, el condado no debería impedirles construir. El permitir proyectos auto financiables volverá las viviendas más baratas sin recargar las finanzas de los gobiernos locales.

Una lección final a ser aprendida es la de que “preservar” a las tierras agrícolas evitando que los agricultores las enajenen para emprendimientos habitacionales perjudica tanto a los agricultores como a las economías regionales. El activo más valioso de un granjero es por lo general su tierra. Los agricultores venden sus tierras solamente cuando consideran que ganarán más con la venta que con las cosechas que la misma pudiese generar. Se empobrece a los agricultores, no se los enriquece, cuando éstos son despojados de sus opciones.

Limitar la conversión de tierras agrícolas también desacelera el crecimiento económico al confinar al condado a su actual combinación de empleos y empresas. Cuando las tierras agrícolas se desarrollan los empleos no se “pierden”; son creados nuevos trabajos que reflejan mejor las ventajas naturales del Condado de Monterey. Incluso el análisis del impacto económico del plan rechazado admitía que el número de nuevos empleos creados mediante el traspaso de tierras agrícolas a otros usos excedería al número de empleos perdidos. El evitar que la agricultura - u otras industrias- se adapten a las realidades del mercado frenará la creación de nuevas industrias y empleos y como resultado empobrecerá más a los residentes del Condado de Monterey.

Empezando de nuevo, el Condado de Monterey tiene la oportunidad de desarrollar un plan general que permitirá nuevos desarrollos sin constituir una carga fiscal para los gobiernos locales. El mismo puede permitir que la economía se desarrolle y cree empleos, ayudar a que los agricultores a que preserven el valor de su recurso más valioso, y a abaratar la adquisición de viviendas. Esperemos que las lecciones hayan sido aprendidas.

Traducido por Gabriel Gasave


Benjamin Powell, es Investigador Asociado en The Independent Institute, un centro de estudios sobre políticas públicas con sede en Oakland, California y Profesor de Economía en la Suffolk University.




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